Quem tem direito a usucapião? Requisitos e tipos explicados

Tem direito à usucapião quem exerce a posse de um bem, como um imóvel, por muito tempo, de forma contínua, pacífica e como se fosse o dono, desde que cumpra os requisitos do tipo de usucapião previsto em lei. O bem também precisa poder ser usucapido: imóveis públicos, por exemplo, não podem. Cada caso tem regras próprias, por isso vale conhecer os detalhes abaixo.

O que é usucapião?

Usucapião é uma forma de adquirir a propriedade de um bem pelo exercício da posse durante o tempo exigido em lei. Ela está prevista no Código Civil (Lei nº 10.406/2002) e na Constituição Federal. A ideia é dar segurança jurídica a quem usa e cuida do bem como seu, quando o proprietário formal não exerce o direito por longo tempo.

Em muitos casos, quem mora no imóvel há anos não tem escritura nem registro em seu nome. A usucapião é o caminho legal para buscar a regularização, desde que os requisitos sejam comprovados.

Requisitos gerais: o que quase todo pedido exige

Apesar das diferenças entre os tipos, alguns pontos aparecem na maioria dos casos:

• Posse com ânimo de dono: a pessoa se comporta como proprietária, cuidando, pagando despesas do bem e usando-o como seu.
• Posse mansa e pacífica: sem oposição do proprietário durante o prazo.
• Posse contínua: sem interrupções relevantes ao longo do tempo exigido.
• Tempo mínimo: varia conforme o tipo de usucapião.
• Bem que pode ser usucapido: bens públicos ficam de fora.

Quem tem direito em cada tipo de usucapião

O Código Civil e a Constituição preveem modalidades diferentes. Veja um resumo simples de cada uma.

Usucapião extraordinária

Prevista no artigo 1.238 do Código Civil. Em regra, exige posse por 15 anos, sem necessidade de justo título ou boa-fé. O prazo pode ser reduzido para 10 anos se a pessoa estabeleceu no imóvel sua moradia habitual ou realizou obras ou serviços de caráter produtivo.

Usucapião ordinária

Prevista no artigo 1.242 do Código Civil. Exige posse contínua e pacífica por 10 anos, com justo título e boa-fé. O justo título é um documento que, em tese, serviria para transferir a propriedade, como um contrato de compra e venda, mas que apresenta algum problema. O prazo pode ser menor em situações específicas descritas na lei, como quando o imóvel foi adquirido onerosamente e o registro depois foi cancelado, e a pessoa nele estabeleceu moradia ou fez investimentos de interesse social e econômico.

Usucapião especial urbana

Prevista no artigo 183 da Constituição Federal e no artigo 1.240 do Código Civil. Em resumo, exige:

Se você pensou só em casas e terrenos, saiba que a lei também trata de carros, motos e outros objetos, como explica o artigo Usucapião de bem móvel: o que é e quais os requisitos?.

• posse por 5 anos, sem oposição;
• área urbana de até 250 metros quadrados;
• utilização do imóvel para moradia própria ou da família;
• não ser proprietário de outro imóvel, urbano ou rural.

A lei também diz que esse direito não pode ser reconhecido mais de uma vez à mesma pessoa.

Usucapião especial rural

Prevista no artigo 191 da Constituição Federal e no artigo 1.239 do Código Civil. Exige posse por 5 anos, sem oposição, em área rural de até 50 hectares, tornada produtiva pelo trabalho da pessoa ou de sua família, que também deve ter nela sua moradia. Também não pode ser proprietária de outro imóvel, urbano ou rural.

Usucapião familiar

Prevista no artigo 1.240-A do Código Civil. Trata de situações em que um dos ex-cônjuges ou ex-companheiros permanece no imóvel após o outro abandonar o lar. Os requisitos principais são:

• posse direta, sem oposição, por 2 anos ininterruptos;
• imóvel urbano de até 250 metros quadrados, cuja propriedade era dividida com o ex-cônjuge ou ex-companheiro;
• uso para moradia própria ou da família;
• não ser proprietário de outro imóvel, urbano ou rural.

Como o conceito de abandono do lar costuma gerar discussão, é importante analisar cada caso com orientação profissional.

Usucapião de bem móvel

Também existe para bens móveis, como veículos. Os artigos 1.260 e 1.261 do Código Civil preveem prazos distintos, conforme haja ou não justo título e boa-fé.

Quem não tem direito a usucapião?

Em geral, não tem direito quem se enquadra em situações como as abaixo:

• Bem público: imóveis públicos não podem ser adquiridos por usucapião, conforme a Constituição.
• Posse por permissão ou tolerância: quem mora por empréstimo, aluguel ou autorização do dono reconhece que o bem é de outra pessoa, o que descaracteriza a posse como dono.
• Posse violenta ou escondida: a posse precisa ser pacífica e pública.
• Tempo insuficiente: se o prazo do tipo escolhido ainda não foi completado.
• Descumprimento de requisitos específicos: como já ter outro imóvel, nas modalidades especiais urbana, rural e familiar.

Como é feito o pedido de usucapião?

Há dois caminhos principais: o judicial e o extrajudicial.

Pela via judicial

O pedido é feito por meio de uma ação na Justiça. A pessoa apresenta provas da posse, como contas de água e luz, comprovantes de pagamento de tributos do imóvel, fotos, documentos e testemunhas. Os envolvidos, como o proprietário registrado e os vizinhos, são citados, e o juiz analisa o caso.

Pela via extrajudicial

Também é possível pedir a usucapião diretamente no cartório de registro de imóveis, sem processo judicial, quando houver concordância dos envolvidos e a documentação estiver completa. O procedimento está previsto no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973). O pedido deve ser feito com advogado e costuma exigir ata notarial, planta e memorial descritivo do imóvel, certidões e a anuência de proprietários e confrontantes, entre outros documentos.

Usucapião como defesa

A usucapião também pode ser alegada como matéria de defesa quando a pessoa é cobrada na Justiça, por exemplo em uma ação em que o dono do registro pede a retomada do imóvel. Nesse caso, é preciso demonstrar que os requisitos foram cumpridos.

Por que buscar orientação antes de agir?

A usucapião depende de provas e de uma análise cuidadosa do tipo adequado, do tempo de posse e da situação do imóvel. Um erro na escolha da modalidade ou na documentação pode atrasar a regularização. Por isso, conversar com um advogado de confiança ajuda a entender se o seu caso se enquadra e quais documentos reunir.

Para consultar o texto da lei, acesse o Código Civil no site do Planalto e a Lei de Registros Públicos. Este conteúdo é apenas informativo e não substitui a análise individual do seu caso.

Perguntas frequentes

Usucapião: quantos anos são necessários?

Depende do tipo. Para imóveis, o Código Civil prevê prazos que vão de 2 a 15 anos, conforme a modalidade e os requisitos de cada caso.

Quem mora de aluguel pode pedir usucapião?

Em regra, não. Quem aluga ou usa o imóvel com autorização do dono reconhece que o bem é de outra pessoa, e a posse nessas condições não costuma servir para a usucapião.

É preciso advogado para pedir usucapião?

Na via extrajudicial, o pedido deve ser feito com advogado. Na via judicial, a representação por advogado também é a regra, por se tratar de processo com exigências técnicas.

Conteúdo meramente informativo, sem caráter de consulta jurídica (Provimento 205/2021 OAB).