Usucapião extrajudicial: o que é e como fazer no cartório?

A usucapião extrajudicial é o procedimento pelo qual a pessoa pede o reconhecimento da propriedade de um imóvel diretamente no cartório de registro de imóveis, sem precisar de processo na Justiça. Para isso, ela precisa comprovar que exerce a posse do bem pelo tempo e nas condições que a lei exige. O pedido é feito por meio de advogado e analisado pelo oficial de registro, desde que a documentação esteja completa e não haja discordância de quem tem interesse no imóvel.

Este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e educativo. Ele não substitui a análise individual do seu caso por um profissional de confiança.

O que é usucapião, em linguagem simples

Usucapião é uma forma de adquirir a propriedade de um bem pelo uso prolongado. Quando alguém cuida de um imóvel como se fosse dono, de maneira contínua e sem que ninguém se oponha, a lei pode reconhecer esse direito após determinado período e cumpridos certos requisitos.

Tradicionalmente, esse reconhecimento era buscado em uma ação judicial. Hoje, em muitas situações, é possível seguir pela via extrajudicial, que corre no cartório.

Qual é a base legal da usucapião extrajudicial?

A possibilidade de pedir a usucapião no cartório está prevista no artigo 216-A da Lei dos Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), incluído pelo Código de Processo Civil de 2015 (Lei nº 13.105/2015). O procedimento também é detalhado em norma do Conselho Nacional de Justiça, o Provimento nº 65/2017.

As modalidades de usucapião e seus requisitos de fundo estão, principalmente, no Código Civil e na Constituição Federal. Você pode consultar o texto da lei de registros no site do Planalto.

Quem pode pedir a usucapião extrajudicial?

Pode pedir quem exerce a posse de um imóvel e se enquadra em alguma das modalidades de usucapião. Entre as mais conhecidas estão:

Se você ficou curioso para saber se a usucapião vale só para imóveis, vale conhecer também o que a lei prevê para carros, motos e outros bens: Usucapião de bem móvel: o que é e quais os requisitos?.

• Usucapião extraordinária: prevista no artigo 1.238 do Código Civil.
• Usucapião ordinária: prevista no artigo 1.242 do Código Civil, em regra ligada à posse com justo título e boa-fé.
• Usucapião especial urbana: prevista no artigo 183 da Constituição Federal e no Estatuto da Cidade.
• Usucapião especial rural: prevista no artigo 191 da Constituição Federal.
• Usucapião familiar: prevista no artigo 1.240-A do Código Civil, ligada ao abandono do lar pelo ex-cônjuge ou ex-companheiro.

O tempo de posse exigido muda conforme a modalidade, e cada uma tem condições próprias, como tamanho do imóvel, destinação para moradia ou trabalho e ausência de outro imóvel em nome do interessado. Por isso, o primeiro passo é identificar qual modalidade se aplica ao seu caso.

Requisitos gerais da posse

De forma geral, a posse precisa ser:

• Com ânimo de dono: a pessoa se comporta como proprietária, cuidando e mantendo o imóvel.
• Mansa e pacífica: sem que o dono ou terceiros tenham contestado a posse de forma efetiva.
• Contínua: sem interrupções relevantes ao longo do período exigido.

Quais imóveis não podem ser usucapidos?

Imóveis públicos não podem ser adquiridos por usucapião. Isso vale para bens da União, dos estados, dos municípios e de suas autarquias. Também é preciso verificar a natureza do imóvel e sua situação, porque ocupações em áreas públicas ou irregulares exigem análise especial.

Quais documentos costumam ser exigidos?

A lista exata pode variar conforme o cartório e o caso, mas o pedido costuma reunir:

• Requerimento assinado por advogado, com a descrição da modalidade e dos fatos que sustentam a posse.
• Ata notarial, lavrada em tabelionato de notas, que registra o tempo de posse e suas características.
• Planta e memorial descritivo do imóvel, assinados por profissional habilitado, com a respectiva responsabilidade técnica, e pelos titulares de direitos sobre o imóvel e sobre os vizinhos (confrontantes).
• Certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente.
• Documentos que comprovem a posse, como contratos, recibos, contas de consumo e comprovantes de pagamento de tributos do imóvel.
• Justo título, quando houver, como um contrato de compra e venda sem registro.

Como funciona o passo a passo no cartório

1. Análise do caso: identifica-se a modalidade de usucapião e reúnem-se as provas de posse.
2. Ata notarial: o tabelião registra a situação do imóvel e o tempo de posse alegado.
3. Planta e memorial descritivo: um profissional técnico elabora os documentos de localização e medidas do imóvel.
4. Protocolo do pedido: o advogado apresenta o requerimento com os documentos ao cartório de registro de imóveis da região em que o bem está situado.
5. Notificações: o oficial de registro pode notificar os titulares de direitos sobre o imóvel e os vizinhos que não tenham assinado a planta, para que se manifestem.
6. Ciência de órgãos públicos: a União, o estado e o município são comunicados para que possam se manifestar.
7. Edital: pessoas que possam ter interesse, e que não foram localizadas, são convocadas por meio de publicação.
8. Decisão do oficial: se a documentação estiver regular e não houver impugnação, o oficial pode reconhecer a usucapião e registrar o imóvel em nome do requerente.

O tempo de tramitação depende do cartório, da complexidade do caso e da necessidade de localizar os interessados. Por isso, não é possível prever prazos com segurança.

E se alguém discordar do pedido?

Se houver impugnação fundamentada, o oficial de registro encaminha o caso ao juiz competente. Nessa situação, o procedimento no cartório não segue sozinho, e a discussão passa a ser resolvida na via judicial. O mesmo pode ocorrer se o oficial entender que há pendências que o cartório não consegue resolver.

Além disso, a rejeição do pedido no cartório não impede que a pessoa busque o reconhecimento do direito pela via judicial, caso entenda que os requisitos estão presentes.

Vantagens e cuidados da via extrajudicial

A via do cartório pode ser mais simples em situações sem conflito, já que evita a fase de processo judicial. Mesmo assim, ela exige organização, documentos bem preparados e atenção às exigências formais.

• Procure reunir provas da posse ao longo dos anos, e não apenas recentes.
• Confira a situação da matrícula do imóvel e quem aparece como proprietário.
• Verifique se há dívidas, ações em andamento ou restrições sobre o bem.
• Evite assinar documentos sem entender seu conteúdo.

Em caso de dúvida, buscar orientação profissional de forma antecipada ajuda a entender se a usucapião é o caminho adequado e como organizar a documentação.

Perguntas frequentes

Usucapião extrajudicial precisa de advogado?

Sim. A lei exige que o requerimento seja representado por advogado, que acompanha o pedido e a documentação perante o cartório.

Quem tem contrato de compra e venda sem registro pode usar a usucapião extrajudicial?

Em algumas situações, sim. O contrato pode servir como documento para demonstrar a origem da posse, mas é preciso analisar se os requisitos de uma das modalidades de usucapião estão presentes.

Se o cartório negar o pedido, acaba a possibilidade de usucapião?

Não necessariamente. O reconhecimento também pode ser buscado em ação judicial, desde que haja fundamento no caso concreto. Vale consultar a legislação do Código Civil e buscar orientação profissional.

Conteúdo meramente informativo, sem caráter de consulta jurídica (Provimento 205/2021 OAB).